[전세 계약 전 필독]전세금 반환보증보험 총정리

전세금 반환보증보험 총정리[전세 계약 전 필독]

 

전세금은 중산층 또는 일반 서민에게 전재산이나 다름 없는 재산이다. 하지만 극히 일부의 투자자들은 이런 상황이 중요하지 않다.

 

그렇다면 전세 세입자에게 가장 안전한 방법은 무엇이 있을까?

바로 전세금 반환보증보험을 가입하는 것이다.

문제 상황이 발생하면 보증보험사에서 전세금을 돌려주고 집주인에게는 보증보험사에서 돈을 요구하는 방식이다.

세입자에게 매우 간편하고 간단한 절차라서 실제로 많은 도움이 되고 있다.

 

보험료가 보통 몇 십 만원씩 하지만 적은 돈으로 전세금 모두를 지킬 수 있는 방법이다. 적은 돈 아끼려다 큰 손해를 입지 않으려면 가입을 추천한다.

 

사실 전세금 반환 보증 보험을 가입할 수 있는 조건만 되더라도 이미 어느 정도 안전을 확보한 것이나 다름없다.

 

그리고 만약 이 전세금 보증 보험 가입 조건에 해당하지 않는다면 과감하게 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 만약 가입 조건이 되지 않는 집이라면 언제 어떻게 집에 문제가 생겨서 경매든, 사고로 인해 전세금이 날아가도 보장 받을 수 없다는 뜻이 됩니다.

 

그럼 정확하게 확인해 보도록 하겠습니다.

 

전세금 반환보증보험(보증보험)

 

① 반환보증보험 신청 기한

② 가입 보증 조건

③ 보험 가입 절차 및 서류

④ 보증 금액, 가격 산정 및 보증료

⑤ HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 안내 페이지(링크)

 

이렇게 네 가지 순서로 살펴 보겠습니다.

두 보증 보험에 약간의 차이는 있으나 편의상 설명은 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 하겠습니다.

 

① 반환보증보험 신청 기한

 

실제 계약을 예제로 들어서 설명해 보겠습니다. 신규 전세계약과 갱신 계약으로 나누어서 볼 수 있습니다.

 

신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날에서부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청 가능 합니다.

즉, 2년 짜리 전세 계약을 했다고 합시다. 2018년 1월 10일에 잔금을 지급하고 전입 신고를 1월 11일에 했다면 1월 11일부터 2019년 1월 9일까지 가입이 가능하다고 생각하시면 됩니다.

여기서 전세 계약을 2년 갱신 했다고 합시다. 갱신 전세계약의 경우는 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월인 2020년 12월 11일부터 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전인 2021년 1월 9일까지 가입이 가능합니다.

 

② 가입 보증 조건

 

이 부분이 가장 중요합니다. 결국 가입을 위한 조건을 맞추는 것이 안전한 전세계약을 하는 것입니다.

먼저 대항력을 갖추기 위해서 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 받는 것입니다. 이것만으로도 대항력을 갖추게 돼서 기본적인 주거보장을 받을 수 있습니다.

 

또 보증 전세보증금 금액이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하여야 합니다.

 

또한 1년 이상의 전세계약 기간을 가지고 있어야 합니다. 보통 2년 전세계약을 하시니 중요하지 않으실 수도 있습니다.

 

그 뒤는 등기부동본상의 확인 사항입니다.

일단 전세계약을 하실 때 등기부등본을 확인하시고 근저당과 같은 선순위 채권이 있을 경우는 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 문제가 생겼을 경우 나보다 먼저 안전을 보장받는 순위, 대상이 있다는 뜻이니 좋지 않습니다.

먼저 등기부 등본을 확인하는 방법과 분석하는 방법을 보시길 바랍니다.

 

<등기부 등본 확인법>

https://prudens-ripple.tistory.com/38?category=836643

부동산, 경매 공부하기(인터넷 등기부 등본 확인)

 

<등기부 등본 파악법>

https://prudens-ripple.tistory.com/39?category=836643

부동산 경매 공부(등기부등본 확인, 파악, 해석하기)

 

등기부 등본에서는

- 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)

- (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%

 

두가지를 확인 하시면 됩니다.

 

전세금 대출과 관련해서는 전세보증금을 대출 받은 경우 신용대출은 보증가능하나 담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지 된 전세대출의 경우 보증이 되지 않습니다.

 

이 외에 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유여야 한다는 점, 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없어야 함다는 점, 타 세대의 전입내역이 없어야 하고, 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소, 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것, 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약인지 등이 있습니다.

 

안전한 전세거래를 위해서 꼭 하나하나 체크해 보시길 바랍니다.

 

③ 보험 가입 절차 및 서류

 

절차는 간단합니다. 먼저 전화나 인터넷을 이용해서 상담을 받으시고 가입이 가능한지에 대해서 안내 받으시고 제출서률를 가지고 신청을 하시면 됩니다. 그러면 보증공사에서는 신용조사, 신용불량여부, 혹시 다른 집 전세 보증금을 주지 않아서 보증공사에 채무가 있는지 등 보증 금지 여부를 확인합니다. 이후 이상이 없으면 보증서를 발급합니다.

 

제출 서류는 워낙 경우의 수가 다양해서 주택도시보증공사 사진을 첨부하도록 하겠습니다.

 

 

 

④ 보증 금액, 가격 산정 및 보증료

 

보증 금액은 보통 보증 한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액입니다. 그렇다면 한도액은 어떻게 결정 될까요?

보증 한도액은 주택가격에서 선순위채권을 뺀 금액입니다.

 

먼저 주택가격을 책정하는 방법을 확인해 보겠습니다.

- KB시세, 한국감정원 부동산테크 시세 중 선택 적용(상한가 하한가 평균, 최저층 및 오피스텔은 하한가)

- 등기부등본상의 1년 이내 최근 매매 거래가액

- 공시가격의 150% 해당가(아파트:부동산공시가격 알리미, 오피스텔:국세청 홈텍스)

- 분양가의 90%(준공 후 1년 미만일 경우)

- 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액

 

이제 주택가격을 위의 방법으로 대략적으로 확인 할수 있었습니다.

 

예를 들어 주택가격이 3억 5천만원으로 책정되었고 선순위채권이 5천만원이 있다면 3억원까지 보장이 된다는 말입니다. 그렇다면 우리의 전세가격은 3억원보다 낮아야 합니다.

 

⑤ HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 안내 페이지

 

현재 전세금 보증 반환 보험을 실시하고 있는 곳입니다.

각각 홈페이지에서 자세한 정보를 확인 할 수 있습니다.

제가 여기에 옮겨 적는 것보다 링크를 통해 직접 확인하시도록 링크 연결해 놓겠습니다.

 

<주택도시보증공사>

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

<서울보증보험)>

https://sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc

 

바로 클릭하면 각 사이트 전세금 보증반환보험 안내 페이지로 이동합니다.

 

자세하게 알아보려 노력했습니다.

이것을 보고 많은 분들이 보험가입을 통해 전세금을 안전하게 지키시길 기원합니다.