배액배상과 계약해제(feat. 중도금)

배액배상과 계약해제

 

아파트 계약서 계약 해제 상황에 보면, 계약을 일방이 해제할 경우 매수자는 계약금을 포기하고 매도자 받은 계약금 반환 및 계약금 금액을 배액해서 추가 보상한다는 조항이 있습니다.

 

즉, 계약을 파기한 쪽에서 계약금 액수를 상대방에게 줘야 한다는 의미입니다.

 

모든 상황이 계약서 대로 이행되면 좋겠지만 현실은 언제나 예외 상황을 만듭니다.

 

가장 많이 접하는 사례는 중도금 입금입니다.

사실 중도금은 하나의 수단일 뿐이며 실제 중요한 요소는 계약 이행의 착수입니다.

이행의 착수에는 현재 집의 처분, 퇴거, 대출 승인 등 여러가지 요소가 있다고 합니다.

 

계약이 해제되기 전에 일방이 계약 이행에 착수 했다면 계약은 파기 될 수 없습니다.

 

결국 계약해제와 일방의 이행 착수 중 더 먼저인 것이 우선입니다.

 

예를 들어 설명하겠습니다.

 

(예시1)계약 이행이 되면 계약 해제는 불가능 한가?

 

<대법원 2000.02.11. 선고99다 62074>

 

판례의 요지는 ‘중도금이 입금 되었다면 일방이 이행에 착수한 것이므로 계약 해제는 불가능하다.’ 라고 말합니다. 심지어 중도금을 입금한 쪽에서도 계약 해제가 불가능하다고 말하는 판례입니다.

 

(예시2)중도금 조항이 없어도 상관없나?

 

<대법원 1993. 1. 19., 선고, 92다31323, 판결>

 

‘중도금 입금하지 않는다.’, ‘계약 이행기 전에는 계약을 이행하지 않는다.’와 같은 특약이 계약서에 명시되어 있지 않으면 중도금 임의로 입금하는 것이 가능하다는 해석입니다.

 

또한 위 판례에서는 더 의미 있는 판시사항이 하나 더 있습니다.

 

바로 판시사항 ‘다’의 내용입니다. 적법한 계약 해제는 해약금의 제공이 필요하다는 것입니다.

 

다. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다.

 

즉, 적법하지 못한 계약 해제 상황이면 계약이 해제 되지 않았다고 보는 것입니다.

 

(예시3) 계약 해제의 기준은 무엇인가?

 

<대법원 1966. 6. 21. 선고 66다699,700 판결>

 

‘계약을 해제함에는 단순한 의사표시만으로는 해제할 수 없고, 반드시 그 의사 표시와 동시에 배액을 상환하거나, 적어도 그 이행의 제공이 있음을 요한다.’

 

즉 의사 표시만 하는 것은 계약 해제로 보지 않습니다. 명백하게 배액배상을 제공하는 것이 필요하다는 판례입니다.

 

 

 

결론은 반드시 계약을 이행하시려는 쪽이면 중도금을 넣거나 받는 것을 임의로 라도 실행하면 됩니다.

 

반대로 배액배상을 하시려면 중도금이 들어오지 못하게 통장을 막고 바로 배액배상을 제공하셔야 합니다.

말로만 하고 중도금이 입금되어 소송에서 패소하는 경우가 많다고 합니다.

괜히 부동산 전문가들이 계약 해제를 원할 때 돈을 준비하고 통장을 막는 행동을 하는 것이 아닙니다.

 

배액배상의 제공이 중요한 이유는 의사표시만 하고 실제 돈을 제공하지 않았다면 계약 해제 철회를 마음대로 할 수 있다는 뜻입니다. 그렇게 되면 매수자에게는 너무 억울한 상황이 되겠죠.

 

더불어 의사 표시를 하고 배액배상을 제공하지 않은 상태라면 돈은 언제 줄지 모른다고 잡아 떼거나 매수자에게 손해를 끼칠 수도 있습니다. 더불어 계약 대상인 부동산을 배액배상 + 이익이 남는 가격으로 팔리면 주려고 하는 시도는 시장 질서를 어지럽히는 행위가 될 수 있습니다.

 

때문에 배액배상을 제공하지 않은 계약해제는 무의미 합니다.

 

또한 법이 지켜져야 하는 것처럼 계약은 준수되는 것이 기본입니다.

때문에 상승장에서는 매수자에게 하락장에서는 매도자에게 조금 유리하게 결론이 나는 것 같습니다.

 

사례마다 특이 사항이 있고, 다른 상황이 있어 실제 소송에 휘말리게 되셨을 경우는 부동산 전문 변호사를 찾아가서 상담하시기를 권합니다.

위 내용은 대법원 판례를 통한 해석입니다. 실제 사례는 반드시 전문가를 찾아가세요~