전세 끼고 매매 세입자 주의 사항(갭투자 방법)

전세 끼고 매매, 갭투자

 

최근 부동산 규제가 강력해지고 있다.

부동산 가격이 오르던 2~3년 사이 많은 사람들이 적은 돈으로 시세 차익을 얻기 위해서 전세를 끼고 매매, 매입을 진행하고 있었다.

작은 돈으로 시세 차익을 얻으면 금액대비 수익률을 거둘 수 있어서 부동산 시장이 상승기일 때 많은 사람들이 사용했던 방법입니다.

 

이 상황에서 각 사람의 입장에서 생각해 보도록 하겠다.

 

① 매매 상황 설명

② 매수 및 매도자

③ 세입자 상황

 

이후 이 과정에서 세입자는 준비해야 될 상황 위주로 작성하겠다.

 

① 매매 상황 설명

 

 

그냥 간단히만 보면 A와 C씨의 재산, 부채가 모두 교환되는 것이라 생각하면 됩니다.

 

먼저 3억 5천 만원 아파트 주인 A씨가 있다고 가정 하겠습니다. 이 아파트에 2억 9천만원에 전세로 살고 있는 B씨가 있습니다. 아파트 주인 A씨는 매수가 C씨에게 전세를 끼고 아파트를 매도했습니다. 이 상황을 가정하고 설명하겠습니다.

 

A씨는 집을 팔고 싶고 집을 사려는 C씨는 3억 5천만원은 없지만 6천만원이 있습니다. 이 상황에서 C씨가 집을 사면서 6천만원을 A씨에게 지불합니다. 이후 부족한 2억 9천만원은 A씨가 B에게 반환해야 하는 전세 보증금 2억 9천만원을 대신 지불하려는 계획으로 세입자 B씨의 전세 보증금을 반환을 안는 방법입니다.

 

② 매수, 매도자

 

 

A씨 입장에서는 집을 매도한 것뿐이고 전세보증금 2억 9천만원 + C씨의 현금 6천만의 가격을 정상적으로 받았습니다.

 

원래 자산 아파트값 3억 5천에서, 전세보증금 2억 9천만 원을 받은 상황이었습니다. 총 자산 6억 4천만 원 중 2억 9천만 원을 반환해야 하는 상황입니다. 즉 실제 재산은 3억 5천만 원입니다.

 

6천만 원을 받고 받았던 전세금 2억 9천을 새로운 매수자가 안게 되었으니 원래 집주인 A씨는 3억 5천만 원의 재산을 온전히 가지게 되었습니다.

 

 

집을 구입한 매수자 B씨의 경우 6천만 원을 지불하고 전세 보증금 반환금액 –2억 9천만 원을 얻었으니 제 가격에 집을 구입했습니다.

하지만 B씨의 경우는 2억 9천만 원의 지불을 세입자의 전세 만기일까지 미룰 수 있기 때문에 부족한 자금으로 당장의 집 주매를 할 수 있었습니다.

 

서로의 이해만 맞아 떨어진다면 양쪽 모두에게 득이 되는 거래라고 할 수 있습니다.

 

매도자는 큰 금액을 한 번에 지불할 수 없는 사람까지 수요가 될 수 있으니 빠른 거래를 할 수 있는 장점이 있습니다.

매수자의 경우는 적은 금액으로 시세 차익을 노려볼 수 있는 좋은 기회입니다.

 

 

③ 세입자

 

그렇다면 세입자의 입장은 어떨지 알아보겠습니다.

 

사실 집값이 상승한다면 문제가 될 소지가 적습니다. 집값이 오르면서 전세가가 상승되면 일반적으로 어렵지 않게 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

그런데 문제는 집값이 하락하는 장에서 발생합니다. 집값이 하락하면 자연스레 전세가도 하락할 가능성이 많습니다. 적은 돈으로 집을 매수했다는 것은 반대로 말하면 전세금을 돌려줄 돈이 부족한 것일 수도 있습니다.

 

전세가 안 빠지면 전세금을 반환을 미루는 경우도 많고 전세가가 떨어지면 금액이 부족해 질수 있습니다.

 

심하면 역전세가 형성, 깡통전세가 형성될 수도 있습니다.

 

그럼 세입자는 무엇을 준비해야 할지 생각해 보도록 하겠습니다.

 

먼저 주택임대차보호법의 의해 세입자는 원하면 동일한 조건으로 계약 만료까지 집에 거주할 수 있습니다.

 

- 둘째로 원하면 계약을 해지 할 수 있는 권리도 가지고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 경우에는 원래 집주인이 세입자에세 전세금을 반환해야할 의무가 있습니다.

여기서는 선택의 문제라고 볼수 있습니다. 그냥 원래 계약을 가지고 갈 것인가? 아니면 계약 장사자가 바뀌었으므로 계약을 해지하고 갈 것인가를 결정하시면 됩니다.

 

 

다만 걱정이 되시면 전세보증금 보장 보험을 하시길 권합니다. 전세끼고 매매가 이루어 졌다는 뜻이 해당 보증금이 부족하다는 뜻이 될 수도 있습니다.

 

보험금 내고 전세보증금반환 보험을 가입을 권유 드립니다.

다음 포스팅에서는 전세보증금 반환 보험 가입 방법이나 조건, 가입 가능한 두 군데를 찾아보도록 하겠습니다.

 

전세금 보장보험!! HUG(대한주택보증), SGI(서울보증보험) 두 가지 비교후 포스팅 해보겠습니다.

 

열심히 경제 부동산, 주식 학습 중입니다.

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