부동산 경매 공부(등기부등본 확인, 파악, 해석하기)

경매 공부하기(등기부등본)

 

부동산 거래 필수 서류 등기부 등본!!

이번 글에서는 부동산에 대한 가장 기초 정보이자 기본 정보를 확인하는

부동산 설명서라고 생각 되는 내용을 확인해 보고자 한다.

 

부동산의 기본적인 내용은 반드시 등기부 등본을 통해 확인 한다.

비록 경매뿐만 아니라

매매, 전월세 입주 시 등기부등본은 서류를 통해 반드시 확인해야 한다.

 

먼저 등기부등본을 통해서 파악하는 것은 현황과 권리이다.

 

<현황과 권리 파악>

1. 현황 : 지번, 지목(토지 종류), 구조, 면적

 

간단히 생각해서 해당 부동산의 ‘사실적 설명’이라고 보면 된다.

 

2. 권리 : 소유권, 저당권, 전세권

 

부동산은 일반적인 물건과는 다르게 소유하는 것 이외에도 다양한 권리들이 섞여 있다.

소유자가 아닌 사람도 해당 물건의 권리를 가진다.

이것이 가장 중요하고 등기부등본에서 잘 확인해야 할 사항이다.

 

학습을 위해 임의로 등기부 등본을 하나 만들어 보았다.

 

<등기부 등본의 실제 보는 방법>

 

3. 표제부 : 현황

- 해당 물건의 등기부 등본이 맞는지 확인하는 용도라고 생각하면 됨

- 표시번호/접수일은 매매, 전월세는 크게 신경 쓰지 않아도 무방

- 경매의 경우 표시번호/접수일이 권리 순위를 정하는데 사용된다.(매우 중요)

- 아파트나 오피스텔과 같이 하나의 건물에 여러 소유가 있는 경우 ‘집합건물’로 표시

- 토지의 경우 전, 답, 대 등이 있고 일반적으로 토지에 건물이 있을 경우‘대’로 표시 된다.

 

4. 갑구 : 소유권에 대한 사항

- 즉 내가 계약하는 이 사람이 정말 부동산의 소유자인지 확인하는 내용

- 소유권과 관련된 권리 및 이전

- 가압류, 가처분, 경매 등 소유권 관련 내용이 생기고 없어지는 모든 과정이 기록

- 거래가액도 확인 가능(그러므로 내가 거래하는 금액과 비교도 가능)

- 소유권 보존이란 것은 건물 신축 후 첫 등기

 

5. 을구 : 소유권 외 권리

- 건물을 담보도 돈을 빌리거나 임대 사항에 관한 내용이 있다.

- 근저당권, 전세권, 지상권과 같은 소유권 이외의 권리

- 등기의 원인 및 권리, 권리자

- 기록사항 없음(깔끔)이 가장 좋음

- 경매에서는 을구를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 실제 부동산을 낙찰 받더라도 사용하지 못하게 될 수가 있다.

 

<참고사항>

6. 선순위의 권리가 먼저 보호

가장 중요한 내용은 먼저 발생한 내용, 즉 등기분 등본의 우선 순위로 표시된 사람이 선 순위 라는 것이다. 해당 건물의 가치보다 많은 빚이 있을 경우 해당 부동산은 위험하다고 생각하면 된다.

 

7. 취소선이 그어져 있는 것은 말소 사항

:빚을 갚아 근저당권 등이 없어지면 말소 등기를 하고, 선을 그어 해당 권리가 소멸되었음을 표시

 

이제 부동산 거래, 경매를 준비 할 때 가장 먼저 보아야 할 등기부등본을 파악할 수 있다!!

 

공부용 입니다 부족한 부분 조언 부탁드립니다.