617 부동산 대책이 실수요자에게 기회인 이유

6월 17일 국토부 – 주택시장 안정을 위한 관리방안 발표(6.17.)

 

저는 실거주자를 중심으로 정리해 보도록 하겠습니다.

이번 대책 역시 실거주자를 위한 대책으로 살짝 늦은 감이 있지만 예전보다는 빠르게 대응한 것으로 보입니다.

 

먼저 국토부 6/17 발표 전문 링크하겠습니다.

더 궁금하신 사항이 있으면 아래 링크로 확인 하시면 될 것 같습니다.

 

 

국토부 발표 자료가 파일로 정리되어 있습니다.

 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95084016

보도자료 | 국토교통부

 

 

관련내용의 핵심을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대

 

 

국토부 보도 자료

국토부 보도 자료

 

이번 부동산 대책에서 가장 중요한 핵을 중 하나를 꼽으려면 조정대상지역과, 투기과열지구를 확대입니다.

정부에서 핀셋 규제를 중요하게 적용하다 보니 풍선효과가 발생했기 때문입니다. 투자자들이 규제 지역을 피해서 옮겨 다니는 현상이 발생하게 된 것입니다.

이런 현상을 예방하고자 수도권 전 지역과 최근 급등 움직임을 보이는 지역을 전체적으로 확대해 적용한 것입니다.

 

이런 상황에서 다른 지방으로 투자자가 이동할지 여부는 확실하지 않으나 생각보다 강력한 선조치임을 분명합니다.

 

그렇다면 그 동안 비규제지역이거나 조정지역에서 투기과열 지구로 바뀐 지역은 무엇이 바뀔까요?

 

(2) 조정대상지역, 투기과열지구 주요 지정효과

 

 

조정지역과 투기과열 지구의 핵심은 실수요자 이외에는 아파트를 사지 말라는 것이 핵심입니다.

 

실수요자 입장에서는 한 가지 요인을 제외하고는 타격이 전혀 없습니다. 분양권이나 갭투자가 많이 막혀 있다 보니 이제 실수요가 아니면 함부로 주택을 구입하기 쉽지 않습니다. 조정지역만 되어도 분양권 거래가 되지 않고 등기를 취득해야 합니다. 그 이후에 판매를 해야 합니다.

즉 신축아파트 입주권이라는 분양권을 프리미엄 거래가 안됩니다. 투자자가 몇 년간 자금을 묵혀 두고 들어올 정도로 확실한 상승 여력이 있는 것이 아니면 투자심리가 위축 될 수밖에 없습니다.

청약에서도 국평 이하의 경우 가점제가 40%에서 75%로 확대 됨에 따라서 무주택 세대주의 당첨 확률이 급격하게 올라갑니다.

 

다만, 대출 비율이 50%로 줄어들었기 때문에 어느 정도 여유 자금이 있어야 아파트 구입이 가능합니다.

 

결론적으로 현재 상황은 실거주자에게는 둘도 없는 기회입니다.

다주택, 법인, 유주택자들이 무주택자들 50%밖에 대출이 안되서 무주택자도 큰일 났다고 이야기하지만 얼토당토않은 이야기입니다.

 

조정지역에서 거래는 크게 줄어들 가능성이 많습니다. 또한 실거주자 입장에서도 신축을 분양 받는 것이 이미 오를 대로 올라버린 구축, 분양권 프리미엄을 주고 사는 것보다 훨씬 저렴하게 분양을 받을 수 있습니다. 현재 지방에서 조정지역 하나인 곳을 예를 들면, 분양가가 3억 초반에 형성 되어 있고 분양권 프리미엄은 1억 5천 내외입니다. 분양을 받으면 1억 5천만원에 자본이 필요합니다. 그런데 프리미엄 1억 5천이 붙은 4억 5천만원짜리 아파트 혹은 분양권을 산다고 하면 70% 대출을 받더라도 1억 3천 5백만원의 자본이 필요합니다. 천오백만원의 차이로 1억 5천 저렴하게 아파트 구입이 가능한데 굳이 기존 프리미엄을 주고 살 이유가 없습니다.

 

청약 당첨 될지 안될지 어떻게 알고 그러느냐 그냥 프리미엄 주고 사라고 투자자 들이 말하지만 실제로는 현재 조정지역이면 무주택 세대주는 매우 높은 확률로 당첨이 되실 가능성이 높습니다. 실제로는 무주택 세대주만 청약 한다면 미분양도 심심치 않데 일어나는 것이 지방 부동산 시장이기 때문입니다.

 

실수요자 입장에는 이번 조정지역 선정은 신축을 분양 받을 절호에 찬스입니다.

 

특히 집을 투자가 아닌 인간에게 필요한 의식주의 기본 재재로 생각한다면 실거래 하는 입장에서는 살고 있는 지역이 투기과열지구가 되는 조정지역이 되는 큰 차이가 없습니다. 부동산 카페, 투자자 카페에서 자기들 유리한 쪽으로 쓰는 이야기는 걸러서 들으시고 이번 부동산 대책이 실수요자, 거주의 목적으로 주택구입을 하시는 분들에게 좋은 기회임을 알고 천천히 움직이시길 바랍니다.

 

부동산이 꺼지며 주택구입이 쉬워지면 지금처럼 소득에 대부분을 대출을 갚는 것이 아닌 생활 자금에 쓸 수 있게 되고 장기적으로 국내 경제, 자영업 발전에도 도움이 될 것이라 생각합니다.

 

개인적으로는 위처럼 실거주 이외의 목적으로 주택구입을 하는 경우의 조정을 전국으로 확대하는 것도 미래 세대를 위해서 고려해 보아야 할 것입니다. 집을 주거가 아닌 다른 목적으로 생각하는 것 자체가 잘못된 생각이라는 공감대가 보편화 될 수 있으면 좋겠습니다.