경매 공부하기(대항력, 전입, 확정일자)

경매 공부하기(대항력, 전입, 확정일자)

 

경매 물건에는 보통 임차인이 있기 마련입니다.

해당 임차인의 여러 가지 상황에 따라서 경매 물건의 가치가 판이하게 달라집니다.

 

유형을 나누어 설명 하겠습니다.

중요한 것은

① 전입 신고 + 실 거주(점유) = 대항력

② 대항력 + 확정일자 = 우선 변제권

 

가장 중요한 것은 대항력입니다.

 

대항력

 

:이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에게 주장할 수 있는 효력

 

간단히 말해서 그 건물, 세대에 주인이 바뀌어도 보증금을 돌려 받는 사람이라는 뜻입니다.

낙찰가가 적어서 보증금을 충분히 돌려 받지 못하더라고

경매 낙찰자에게 보증금을 돌려 받을 권리가 있다는 뜻이지요.

 

대항력 없는 임차인은 간단하게 말해서 보증금을 날리시는 분이 되겠네요ㅠ

 

대항력이 존재 하려면?

 

대항력을 가지고 위해서 가장 중요한 내용 중 하나는 전세로 들어가실 때

근저당이 없어야 합니다.

즉, 부동산에서 등기부등본 떼어 주었을 때, 빚 없는 집이어야 합니다.

다른 빚이 있으면 손해가 납니다.

그리고 주민센터 전입 신고 필수입니다.

또한 실제 해당 집에 거주(점유)하고 있어야 합니다.

 

확정일자

 

전입 신고 하고

주민 센터에 가면 다들 의무적으로 하시죠?

이걸 하는 이유는 우선 변제권 때문입니다.

내가 집에 들어 갈 때는 빚이 없었지만 이후에 빚을 지면 어떡하죠?

이때 자신의 순위를 정해주는 내용입니다.

등기부 등본이 깨끗하고 대항력 + 확정일자를 받고 다음날 0시가 되면

1순위가 됩니다. 안전하게 보증금을 돌려 받을 수 있게 된 거죠.

 

결론

- 경매를 공부하시는 분이라면 대항력 있는 임차인이 배당을 통해 보증금을 모두 돌려 받지 못하면 보증금을 돌려줘야할 의무가 있다.

- 배당권리를 일부러 포기하고 보증금을 받는 방법도 있어 낙찰시 신중 하셔야 합니다.

- 즉, 대항력 있는 임차인의 유무가 매우 중요하다.

- 전세를 들어가시는 분이라면 등기부등본을 꼭 확인하고 전입신고 즉시 확정일자를 받아 놓으세요.